La Cláusulas Suelo en la Escritura de Hipoteca


En los contratos de adhesión (y sobre todo los celebrados entre particulares y entidades de crédito para la adquisición de una vivienda habitual) las partes no están a la misma altura, ni tienen el mismo poder de negociación. Este tipo de contratos son susceptibles de contener cláusulas que vulneren los intereses de los consumidores, es decir, cláusulas abusivas.


Concretamente, las cláusulas suelo afectan al tipo de interés del préstamos que se solicita y se han impuesto a los consumidores y usuarios por parte de las entidades bancarias para garantizar que siempre se aplique un determinado tipo de interés (por ejemplo, un mínimo del 3% respecto del principal del préstamo), constituyendo en realidad un interés de tipo fijo, camuflado bajo la apariencia de variabilidad.


Pero ¿cuándo es abusiva una cláusula de un contrato?


Hemos de preguntarnos si establecer un tipo de interés fijo y variable al mismo tiempo es legal o no. Y la respuesta es que, en sí, pactar esas condiciones no es ilegal, eso sí, siempre que el consumidos comprenda y acepte expresamente dicha condición, lo cual no ocurría anteriormente a 2016, como veremos.


Por tanto, es el hecho de imponer unas condiciones que el consumidor no comprende lo que constituye la ilicitud de la cláusula en cuestión, pudiendo el consumidor solicitar su protección ante los tribunales, solicitando la exclusión de la cláusula del contrato y recuperando las cantidades que abonó indebidamente (pues recordemos que siempre solían imponerse en los contratos en los que se pactaba un interés variable).


¿Cuál es el principal problema de establecer un tipo fijo camuflado en una cláusula de interés variable?


Como decimos, cuando se pacta que el tipo de interés sea variable teniendo en cuenta un índice de referencia (normalmente el EURIBOR), ambas partes se arriesgan a que, si el índice de referencia fijado baja, los intereses bajarán, y si sube, los intereses subirán.


Así, imponiendo un “suelo” de un 3%, por seguir con el ejemplo anterior, realmente no se está aplicando un tipo variable, puesto que nunca bajará más allá del 3%. Lo mismo ocurre con las cláusulas techo, dispuestas para hacer creer a los consumidores que de igual manera que se establece una “garantía” para el banco, se establece otra para el consumidor, al establecer una cláusula suelo de un interés que nunca se iba a alcanzar.


La solución al problema que planteamos llegó de la mano de la sentencia del TJUE de 21 de marzo de 2013, la cual sirvió de base a nuestro Tribunal Supremo, que dictó la STS de 25 de Marzo de 2015, en la que se establecía lo siguiente:


"Cuando […] se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013”.

Este es el efecto más importante del control judicial de las cláusulas susceptibles de ser declaradas nulas por nuestros tribunales.


En la actualidad, el problema descrito no se puede dar con tanta facilidad, pues aparte de la sentencia referida, se han impuesto controles legales (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) en virtud de los cuales el consumidor debe disponer de la escritura de préstamo con anterioridad a la firma de la misma para así poder leer detenidamente las condiciones pactadas. Además, las cláusulas sensibles a causar desigualdad entre la entidad bancaria y un consumidor ha de aceptarse expresamente, de puño y letra del propio consumidor y dicho trámite ha de ser controlado por el Notario a la hora de firmar la escritura de préstamo hipotecario.


Como vemos, tanto los tribunales como el legislador han actuado para atajar un problema que causó graves perjuicios en la sociedad, pero, ¿se podía haber actuado antes?

David Santos Monteagudo

Abogado

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